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老年地产在机遇和风险中前行
http://www.chinaoldpeople.com 时间: 2012-1-17 13:21:50 点击:1989次 来源:CUBN记者 邓丽娟 北京报道

  2012年的地产调控还将延续去年的政策,即便是有富余资金存量的地产商也不得不考虑寻求新的获利渠道,受万科以及保利、万科、华润置地、首创置业等行业巨头高调宣布开拓老年地产的影响,再加之“十二五”规划对养老事业的重视向市场释放积极信号,一时间,与“住”紧密相关的老年地产作为“银发产业”中最诱人的一块“大蛋糕”,正吸引着越来越多的资本觊觎争食。

  房企抢先布局

  以美国为例,上世纪90年代中期,随着美国众多房产公司纷纷涉足老年公寓的开发,华尔街也似乎于一夜之间“迷恋”上了这一全新的领域。众多投行相信,老龄化的人口会热衷于购买新的退休物业。大批老年公寓开发公司在收到资本市场认可的同时,纷纷开始上市并销售股票。与此带来的直接影响则是蜂拥而至的开发商开始在全美范围内大规模建造老年公寓。如今,这样的开发热潮似乎在中国有着进一步蔓延的趋势。中国庞大的老龄化人口,日益增强的消费能力以及良好的投资回报率正成为国际资本市场看好国内市场的重要原因。

  相关数据显示,预计到2050年,中国的老年人口总量将超过4亿,占总人口的1/4以上。目前中国每千名老年人拥有的养老机构床位数只有11.6张,即只有1.16%的老年人能入住养老机构。

  据中国社科院老年研究所测算,目前中国老年经济的潜力高达1万亿元人民币左右。

  据资料显示,目前整个养老市场的商机大约有4万亿元。到2030年,有望增加至13万亿元。但每年为老年人提供的产品还不足500亿元。现阶段,我国养老产业和养老服务的发展还相对滞后。尤其在养老住宅的供应方面,全国才刚刚起步,其长远的经济和社会效益不容忽视。

  2010年12月27日,万科对社会各界正式宣布即将建设“活跃长者住宅”的庞大计划。据了解,万科此次将首个“活跃长者住宅”作为商业配套,建设在位于房山窦店的新项目“万科幸福汇”中。与此同时,作为杭州老牌房地产企业的金成集团,也不约而同地于2010年年底对外正式宣布了老年公寓的开发。早在2003年,富润控股集团就在诸暨创办了老年康乐中心,成为社会化养老的范例。之后,云天房产集团在转塘金家岭开发的金色年华退休生活社区总占地面积达250亩。绿城集团在其临平的项目绿城蓝庭,也在老年公寓方面有所涉足,就在2010年4月份,绿城蓝庭也向市场推出了70年产权的颐养公寓。2011年5月4日,保利地产(600048,股吧)集团有限公司副总经理王健在“和基金2011主题公益发布会”上透露,保利的养老地产项目在上海、长沙两地开始试点。其中,万科在北京的首个养老地产项目“万科幸福汇”将在2012年竣工。

  机遇与风险并存

  根据第六次全国人口普查的数据,我国60岁及以上人口占13.26%,约为1.78亿,比2000年人口普查上升2.93个百分点。可以看出,我国人口老龄化进程逐渐加快。

  业内人士预计,到2050年,中国60岁以上的人口比重将上升到31.1%,未来健康养老产业将从提供养老住宅开始逐步向更广的领域推进,养老地产作为养老产业的核心和载体之一,市场潜力巨大。

  缺少政策的支持是目前国内老年地产所面临的不可忽视的困难,而另一方面巨大的商机又不忍错过,矛盾的心情困扰着试水老年地产的投资者。老年地产不同于一般房地产项目,它不仅包括住宅本身,还包括许多服务配套项目,并且在设施、设备规划设计、安装方面都要结合老年人的特点,因此存在一定的难度和风险。

  “虽然许多人都说"养老地产",但它绝对不应是房地产的范畴。”全国工商联房地产商会会长聂梅生说,“当然,做不做还是要看开发商自身的现金情况,这么长投资周期的业态适合有充裕现金流的开发商,但毕竟持有是更高一级的业态,开发商应该少做一点建了就卖的低级业态形式。”她建议开发企业“不要将鸡蛋都放在一个篮子里,不要一味地争抢高低价、争抢商品房去推动投资炒房,而应分出一部分给长期型的、持有型的、支持民生的物业。”

  在当前地产开发商资金面普遍偏紧的情况下,各类地产基金也正跃跃欲试,希望通过与地产商、保险机构合作的形式在老年地产领域分得一杯羹。“我们现在已经开始关注养老产业,虽然现在还没有一些实际的动作,但我们认为这一块的前景非常好。”上海一家大型基金管理公司的负责人日前对记者表示。

  据记者了解,近日,美国的对冲基金与收购集团城堡投资正计划为一只中国基金募资约10亿美元,并将投资面向中国迅速扩大的老年人口住宅,计划将国外的老年人住宅模式带至中国。

  全国工商联房地产商会商业地产委员会副主任陈俊向《中国联合商报》表示:“老年地产项目的设立,需要视各个区域的风俗习惯等具体情况而定,盲目进入,极有可能会陷入开发商"有心栽花",目标受众无心响应的尴尬境地。”

 
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